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2020.07.13

大切な不動産を売却したいとお考えのお客様

 

ACTLEADが全力でサポートさせて頂きます。

 

売却までの一連の流れ。

 

1.売却のご相談

まず始めに、お客様の不動産売却についてお話を聞かせてください。

 

不動産売却の理由は様々です。お客様の考えを理解した上で全力でサポートさせて頂きます。

 

ご自身の資産内容について、他人に詳しくお話される方はあまりいらっしゃいませんが、

 

ACTLEADはお客様ひとりひとりの状況に応じた最適な手段をご提案することを

 

信条としておりますので、 是非この段階でなるべく詳しくお話をお聞かせください。

 

また、この段階で不動産売却にまつわる法律・税金などご説明いたします。

 

 

2.査定・資金調達の提案

実際にいくらで不動産を売却できるのか、お客様にとって最も気になるところですね。

ACTLEADはお客様が納得できるように色々な方法で査定額を提示します。

 

:簡易査定とは。

過去の売買データをもとに、物件を見ずにおおよその売却価格帯を予想する方法です。

 

近年の路線価や公示地価の変化を考慮して売却価格を予想します。

 

簡易査定のメリットは、査定時間が短いことです。電話、メールで相場を知ることができるため、

 

場合によっては数時間で算出できます。

 

あくまで概算ですので正確性に欠ける点に注意が必要です。

 

:現地査定

物件の状態を確認し、現地の詳細な調査を行うことで実際に売れる価格を予測する方法です。

 

査定価格に影響を及ぼす主なチェックポイントは下記になります。

  • 敷地形状・・・正方形に近いほど価格は高くなります。また斜面の有無についても確認します。
  • 敷地境界・・・隣の敷地との境界が曖昧になっていないか確認します。
  • 接道幅員・・・敷地に面する道路の幅が何メートルあるか確認します。
  • 近隣関係・・・日当たり、越境の有無や高圧線の有無を確認します。
  • インフラ・・・上下水道、ガスの状況について確認します。
  • 建物歪み・・・建物の傾きや地盤沈下の有無について確認します。
  • 設備修繕・・・設備の劣化や破損、リフォームなどの修繕の有無について確認します。
  • 管理状況・・・庭の手入れや、ゴミ置き場、駐輪場の状況について確認します。
  • その他・・・・騒音や臭い、近隣の環境の美観などについて確認します。

 

これからのチェックを行うにあたり、登記簿謄本、権利証、建物の図面など

 

複数の書類を用意する必要があるので覚えておきましょう。

 

現地査定のメリットは、納得感のある正確な査定額を知ることができて、

 

売却に関する不明な点を専門家に聞くことができることです。

 

ただし、簡易査定よりも長時間を要し、査定額が出るまで数日かかります。

 

売却することに前向きなのであれば精度の高い現地査定のほうが適しています。

 

査定額の計算方法として「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」

 

もあります。

 

3.ACTLEADとの契約

 

不動産売却のご相談、価格査定を経て

 

お客様が不動産売却をご決断いただいた段階で、

 

いよいよ実際の不動産売却に向けて手続きを進めます。

 

まず、ACTLEADと媒介契約を結んでいただきます。

 

媒介契約の形態は3つあります。

 

どの契約を選んだとしても、契約の種類によって仲介手数料が変わることはありません。

 

仲介手数料は同じでも、受けられるサービスが異なりますので違いをみていきましょう。

「専属専任媒介契約」

「専任媒介契約」

「一般媒介契約」

3種類の媒介契約の比較

  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に一回以上 2週間に一回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

の3つがあり、 それぞれの特徴をご理解いただいたうえで、お客様にお選びいただきます。

 

4.売却・広告・営業活動

各種広告媒体を最大限に利用した売却活動を行ないます。

 

ご契約いただいた媒介契約の内容にのっとり、物件の売却活動を行ないます。

 

ACTLEADでは、物件それぞれの特徴に応じて広告を展開します。

 

広告手段はポータルサイト・SNS・チラシ・不動産情報雑誌・ホームページ・ブログなど

 

物件の特徴を把握し、実際に購入されるお客様を想定したうえで、

 

不動産売却活動を行なうことが、的確で迅速な手段と考えております。

 

 

5.不動産売買契約締結

売買契約書の内容を理解した上で契約いたします。

 

不動産購入を希望されるお客様が見つかり、売却条件、引渡しの時期など について

 

合意に達した時点で、不動産売買契約のお手続きを進めます。

 

ACTLEADは売主様、買主様双方の間に立って連絡や調整を行い、

 

買主様への重要事項説明、契約の締結、手付金の受領などの諸手続きを

 

法律に基づいて処理を進めます。

 

契約が締結された時点で、売主様・買主様双方の権利・義務が確定し、

 

以降その権利・義務を遂行する準備に移ります。

 

 

6.決済・引き渡し

残代金の受領と同時に物件の引渡しを行い、売買契約は全て完了。

 

ACTLEADが売主様、買主様との間に立ってお引渡し日を設定し、

 

お引渡しのお手続きを行ないます。 主なお手続きとしては、

 

抵当権がついている場合は抵当権の抹消登記手続き(司法書士代行)、

 

残代金(物件の売買価格から手付金を引いた残りの代金)受取、

 

固定資産税の精算、 仲介手数料の支払い、登記費用の支払い、

 

鍵のお引渡しなどがあり、 これらが完了するとお引渡しとなります。

 

 

 

 

 

 

 

 

大切な不動産を貸したいとお考えのお客様

 

ACTLEADが全力でサポートさせて頂きます。

 

 

家を貸した場合のメリット・デメリット。

家を貸した場合、どの様なメリットとデメリットがあるのでしょうか。

 

家を貸した場合の最大のメリットは、「家賃収入を得られる」です

 

家を貸し出すだけで、自分の時間や労力を使わずに本業とは別に収入が得られる事です。

 

デメリットとしては、家を貸すことで、「建物・設備の劣化。故障。」などのリスクや、

 

「入居者とのトラブル」などです。

 

ただ、デメリットも良い管理会社を活用することでリスク軽減が可能です

 

 

 

定期借家契約・普通借家契約のメリット・デメリット。

 

家を貸す時の、契約には2つの契約があります。

 

それは、「定期借家契約」と「普通借家契約」です。

 

 

 

定期借家契約。

 

契約更新のない契約で、契約期間を自由に決めることができます。例えば、海外に行くので3年間だけ家を貸したい時に有効な契約方法です。

メリット

  • 契約期間をあらかじめ設定してから契約し、契約終了後は更新もないため、契約終了後に確実に明け渡しされる。
  • 必ず家が手元に戻ってくるという安心感がある
  • 契約更新されないので、入居者とのトラブルを減らすことができる
  • デメリット
  • 契約期間を定めて契約するため、期限を設けずに長期間住みたい入居者からは敬遠される
  • 普通賃貸借契約型の家賃相場よりも安く設定しなければ、入居者が決まりにくい側面がある
  • 契約時や期間満了時に書面や通知が必要なため、普通借家手続きが煩雑化しやすい

 

 

 

普通借家契約。 

 

契約期間は1年以上で設定しますが、通常契約期間を2年とすることが多いようです。例えば、この家に当面住む予定がないので、空いた家で賃貸収益を得たい時に有効な契約方法です。

メリット

  • 契約期間が定められていないので、借主から契約解除の申し出がない限り、自動更新
  • 期間を設けずに家を貸したい場合、入居者が決まっている安心感がある
  • 入居者が「退去したい」と申し出るまで、家賃収入が確保できる
  • デメリット
    • 賃貸オーナーからの契約解除や契約更新の拒否ができないため、貸主になる自分自身の都合、例えば「転勤先から帰任することになったので、家を返して欲しい」などの理由で賃貸契約を解除することができない。
    • 万が一入居者に問題があっても、相当の理由がなければ貸主から解除できない。
    • 管理会社を決めて、どういう条件で貸し出すのか相談し必要な
    • 書類等を用意して細かな設定をしていきます。

 

 

 

 

入居者を募集、審査する。 

 

条件が決まったら、入居者探しです。

ACTLEADでは入居者募集はホームページやポータルサイト・SNS・ブログ・チラシなどを通じて行います。

入居希望者から申し込みがあると、入居可否を審査・承諾します。入居可否の結果について通知します。

 

 

契約準備・契約・引き渡し。

 

入居希望者と条件が合致したら、いよいよ契約となります。

契約時には、貸出前に揃えた書類などに加え、収入印紙などが必要になる場合があります。

 

 

貸出中の契約管理。

 

貸出中の管理には、大きく分けて以下の3つのポイントがあります。

 

家賃の管理

指定口座への入金を確認し、もし入金がないようであれば借主に連絡します。

入金していただくよう交渉します。

もし借主が滞納を繰り返す、支払いに応じないなどのトラブルに発展した場合、

督促状を出すこともあります。

 

 

借主からの苦情相談

借主からの苦情が発生した場合、速やかに対応する必要があります。

苦情の種類で多いのが、室内外の設備の故障・不備や、近隣への苦情です。

まずはACTLEADが一次受付をして、修理や近隣対応などの必要があればオーナーに連絡が入ることが多いです。

 

 

更新や退去の対応 

契約期間が満了に近づく場合や、借主からの契約解除の申し出があった場合、手続きが必要です。

借主の満足度を高め、トラブルなく住んでもらえるよう、しっかりした管理を滞りません。

 

 

 

入居者が退去する事になった場合、解約時の建物の明け渡し、退去立ち合い。

入居者から解約の申し出があった場合、解約日を決めて、貸主と入居者の双方立ち合いで退去と建物の明け渡しを実施します。

もし希望があれば管理会社の三者立会いも可能です。

 

 

 

退去後、建物の管理、保全、リフォーム。

 退去後の建物には、どれだけ綺麗に使っても汚れや故障、劣化が生じています。

もし定期借家でかつ自分自身が住むということであれば、必ずしもリフォームが必要ではありませんが、再び別の入居希望者に貸すということであれば、リフォームやホームクリーニングを行いましょう。

新しい部屋を内覧してもらうことで、次の入居者が決まりやすいというメリットもあります。

 

 

リフォームする場合のリフォーム代。 

リフォームする場合のリフォーム代は、基本的に経年劣化として賃貸オーナー負担となります。

費用は築年数や規模によって異なりますが、設備の取り替えなどが発生する場合を見越して50万円程度用意しておきましょう。

 

 

家を貸すか売却かで悩んだら。 

  査定された売却額>ローン残高になるのであれば売却も考えよう

 家を貸すことを検討している場合、家を貸すか売却するか迷うケースもあるかと思います。

その場合に 注意したいのが、「査定額(売却額)がローン残高を上回るかどうか」という点です。ローン残高が少ない場合は、売却という方法も検討して見ても良いかもしれません

 

 

 

 

沖縄県那覇市小禄にある不動産業者 ACTLEAD(アクトリード)です。

ATLEADは2009年に開業したHAIRACTという美容室に併設しています。

沖縄の玄関口である那覇空港駅の一駅隣

(モノレール赤嶺駅南口階段降りて目の前)にあり

美容師として接客を学んできたスタッフが

親切・丁寧・誠実に対応させて頂きます。

 お客様に「ありがとう」と言ってもらえることが一番の喜びです。
お部屋探し・ご購入・売却のお手伝い。賃貸管理。不動産業全般。
本島南部をメインとした不動産会社です。

不動産という高価な売買をスタッフ一同全力でサポートさせていただきます。

お客様のご要望をしっかりお伺いし、最善の提案をさせていただきます。

ACTLEADは末長くお付き合い出来る不動産業者です。

 

主な業務内容
:不動産売買仲介業務
売りたい方、買いたい方のニーズに合わせたご提案をさせて頂きます。
区分所有マンション、土地など全てのニーズにお応え致します。

 

:賃貸仲介及び管理業務
お客様のご希望の物件を随時ご紹介させて頂いております。

もちろん、貸したい方のご要望もお伺いしております。
空室解消のご提案をさせて頂いております。

 

親しみやすい接客で親切・誠実・謙虚に向き合います。
「ACTLEADで良かった」と思って頂けるように

スタッフ一同全力でサポートさせて頂きます。
一生お付き合いできる関係を築いていきたいです。

 
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