:所在地

沖縄県那覇市字松川松川原39-7(地番)沖縄県那覇市松川39-7(住居表示)

:交通

沖縄都市モノレール安里駅徒歩17分

沖縄都市モノレール安里駅バス13分

寒川入口停徒歩2分

:土地権利

所有権

:総棟数

3棟

:建物構造

木造在来軸組工法2階建(910モジュール)

:間取タイプ

3SLDK 4LDK

:地目

宅地

:都市計画

市街化区域

:用途地域

第1種中高層住居専用地域

:建蔽率

60%

:容積率

200%

:設備

沖縄電力　個別LPG 公営水道　本下水

:接道状況

北東側　2.67m公道　南側　2.94m公道　　

:現況

建築中

:完成予定

2020年10月中旬予定

:引渡し予定

2020年11月中旬予定(1)網戸・照明・カーテン・カーテンレールはオプション有料となります。(2)添付図面は設計図書の為、軽妙な変更がありますので現す。

 

 

家を貸した場合のメリット・デメリット。

家を貸した場合、どの様なメリットとデメリットがあるのでしょうか。

 

家を貸した場合の最大のメリットは、「家賃収入を得られる」です。

 

家を貸し出すだけで、自分の時間や労力を使わずに本業とは別に収入が得られる事です。

 

デメリットとしては、家を貸すことで、「建物・設備の劣化。故障。」などのリスクや、

 

「入居者とのトラブル」などです。

 

ただ、デメリットも良い管理会社を活用することでリスク軽減が可能です。

 

 

 

定期借家契約・普通借家契約のメリット・デメリット。

 

家を貸す時の、契約には2つの契約があります。

 

それは、「定期借家契約」と「普通借家契約」です。

 

 

 

定期借家契約。

 

契約更新のない契約で、契約期間を自由に決めることができます。例えば、出張で2年間だけ家を貸したい時に有効な契約方法です。

メリット

• 契約期間をあらかじめ設定してから契約し、契約終了後は更新もないため、契約終了後に確実に明け渡しされる。
• 必ず家が手元に戻ってくるという安心感がある
• 契約更新されないので、入居者とのトラブルを減らすことができる
• デメリット

• 契約期間を定めて契約するため、期限を設けずに長期間住みたい入居者からは敬遠される
• 普通賃貸借契約型の家賃相場よりも安く設定しなければ、入居者が決まりにくい側面がある
• 契約時や期間満了時に書面や通知が必要なため、普通借家手続きが煩雑化しやすい

 

 

 

普通借家契約。 

 

契約期間は１年以上で設定します。例えば、この家に当面住む予定がないので、空いた家で賃貸収益を得たい時に有効な契約方法です。

メリット

• 契約期間が定められていないので、借主から契約解除の申し出がない限り、自動更新
• 期間を設けずに家を貸したい場合、入居者が決まっている安心感がある
• 入居者が「退去したい」と申し出るまで、家賃収入が確保できる
• デメリット

• • 賃貸オーナーからの契約解除や契約更新の拒否ができないため、貸主になる自分自身の都合、例えば「転勤先から帰任することになったので、家を返して欲しい」などの理由で賃貸契約を解除することができない。
  • 万が一入居者に問題があっても、相当の理由がなければ貸主から解除できない。

 

 

入居者を募集、審査する。 

 

条件が決まったら、入居者探しです。

ACTLEADでは入居者募集はホームページやポータルサイト・SNS・ブログ・チラシなどを通じて行います。

入居希望者から申し込みがあると、入居可否を審査・承諾します。入居可否の結果について通知します。

 

 

契約準備・契約・引き渡し。

 

入居希望者と条件が合致したら、いよいよ契約となります。

契約時には、貸出前に揃えた書類などに加え、収入印紙などが必要になる場合があります。

 

 

貸出中の契約管理。

 

貸出中の管理には、大きく分けて以下の３つのポイントがあります。

 

家賃の管理

指定口座への入金を確認し、もし入金がないようであれば借主に連絡します。

入金していただくよう交渉します。

もし借主が滞納を繰り返す、支払いに応じないなどのトラブルに発展した場合、

督促状を出すこともあります。

 

 

借主からの苦情相談

借主からの苦情が発生した場合、速やかに対応する必要があります。

苦情の種類で多いのが、室内外の設備の故障・不備や、近隣への苦情です。

まずはACTLEADが一次受付をして、修理や近隣対応などの必要があればオーナーに連絡が入ることが多いです。

 

 

更新や退去の対応 

契約期間が満了に近づく場合や、借主からの契約解除の申し出があった場合、手続きが必要です。

借主の満足度を高め、トラブルなく住んでもらえるよう、しっかりした管理を滞りません。

 

 

 

入居者が退去する事になった場合、解約時の建物の明け渡し、退去立ち合い。

入居者から解約の申し出があった場合、解約日を決めて、貸主と入居者の双方立ち合いで退去と建物の明け渡しを実施します。

もし希望があれば管理会社の三者立会いも可能です。

 

 

 

退去後、建物の管理、保全、リフォーム。

 退去後の建物には、どれだけ綺麗に使っても汚れや故障、劣化が生じています。

もし定期借家でかつ自分自身が住むということであれば、必ずしもリフォームが必要ではありませんが、再び別の入居希望者に貸すということであれば、リフォームやホームクリーニングを行いましょう。

新しい部屋を内覧してもらうことで、次の入居者が決まりやすいというメリットもあります。

 

 

リフォームする場合のリフォーム代。 

リフォームする場合のリフォーム代は、基本的に経年劣化として賃貸オーナー負担となります。

費用は築年数や規模によって異なりますが、設備の取り替えなどが発生する場合を見越して50万円程度用意しておきましょう。

 

 

家を貸すか売却かで悩んだら。 

  査定された売却額＞ローン残高になるのであれば売却も考えよう

 家を貸すことを検討している場合、家を貸すか売却するか迷うケースもあるかと思います。

その場合に　注意したいのが、「査定額（売却額）がローン残高を上回るかどうか」という点です。ローン残高が少ない場合は、売却という方法も検討して見ても良いかもしれません 

 

 

 

•  

大切なのは空室対応。

需要と供給のバランスが変化し、激しい競争の時代に突入した賃貸市場では、賃貸マンション経営を行うオーナーさまにとって空室は最大の問題です。自分のマンションに入居者が入らないという状況は、売上が上がらないということであり死活問題です。

これからの賃貸マンション経営は、この空室をいかに埋めていくかという点に尽きます。しかし、あくまでも賃貸経営は利益の最大化を目指すことが必要であり、コストを無制限にかけたり単純に値下げをして空室を埋めるわけにはいきません。やはりできる限り費用をかけず適切な家賃設定を保ち、収支のバランスをとって空室を埋めることが、賃貸マンション経営の真髄でもあります。

これらをふまえ、今後の市場競争の中で利益を出して生き残っていくには、そのための専門知識とノウハウが不可欠です。賃貸経営では、不動産賃貸・売買等全般の知識や税務・法務の知識、建築・設備・工事全般の知識、ファイナンスの知識、マーケティング・入居者募集のスキル等、幅広く求められ、その道のプロでも一人で対応はせずチームで補完し合います。

 

• 敷地形状・・・正方形に近いほど価格は高くなります。また斜面の有無についても確認します。
• 敷地境界・・・隣の敷地との境界が曖昧になっていないか確認します。
• 接道幅員・・・敷地に面する道路の幅が何メートルあるか確認します。
• 近隣関係・・・日当たり、越境の有無や高圧線の有無を確認します。
• インフラ・・・上下水道、ガスの状況について確認します。
• 建物歪み・・・建物の傾きや地盤沈下の有無について確認します。
• 設備修繕・・・設備の劣化や破損、リフォームなどの修繕の有無について確認します。
• 管理状況・・・庭の手入れや、ゴミ置き場、駐輪場の状況について確認します。
• その他・・・・騒音や臭い、近隣の環境の美観などについて確認します。

	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか	× できない	× できない	○ できる
自分で買主を探して直接取引できるか	× できない	○ できる	○ できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度	1週間に一回以上	2週間に一回以上	法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務	媒介契約から5日以内	媒介契約から7日以内	法令上の定めなし
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内

 

 

 

 

 

 

 

現在求人募集は行っておりません。

 

また、お力をお借りする際はこちらでアナウンスさせて頂きます。