入居者の募集を行い、問い合わせがあったお客様に対応します。お問い合わせにはきっちり答え対応させていただきます。

物件の紹介をした後に、借主が検討している物件にご案内いたします。物件紹介時、案内時もできるだけ借主に有益な情報を提供いたします。案内時に分からないことやあやふやなことは回答せず、持ち帰って調べて正確な回答をします。

借主から入居希望を申込書として貸主へ送り、条件に違いがあれば交渉します。入居申込は借主が借りる決意をしたら、すぐに貸主に連絡するか、申込書を提出して交渉権の確保します。ほんの少しの差が借りる・借りられないの差につながります。条件が貸主との間に大きな差がある場合、借主が賃料滞納をしない属性か、トラブルを起こさない人かを見極めたうえで優良と判断出来たら、貸主にPRして交渉を進めていきます。そうでない場合は貸主側から簡単に断られることも想定して、借主と条件を詰めていってどこまでが譲れる線なのかを事前に相談することが重要です。また、トラブルの観点から客付け側でも入居申込前後に元付業者から重要事項説明書などをもらって確認するなど、客付け側としてできる範囲内で物件調査を行います。

入居する当事者の確認とトラブルを起こさない人かを確認します。（難しいですけどですけど。。）

買主の購入の意思が固まりましたら、購入について媒介契約を締結します。そして、購入を決めた物件（売主）に、購入する意思を証する書面（購入申込書）を送ります。

決済とは、売買代金の支払いと所有権移転登記手続きをすることです。

引渡しとは、売主から買主へ物件を引き渡してもらうことです。

買主は売買代金と諸費用をこの時点までにそろえてもらいます。売買契約締結時までに正確な金額を支払い時期を含め書面にとりまとめて説明します。

建物や部屋のメンテナンスやリフォームをすることです。

リフォームを行う場合、物件引渡し後に工事を行うことになります。そのため引渡し後すぐに工事に着手したい場合は売買契約後、住宅ローン等停止条件の成立後に工事着手の諸手続きしていくことになります。また、マンションの場合管理組合への届け出や、上下左右の入居者に同意書をもらうなど工事前に必要なことがあります。事前に管理規約を確認します。稀に同意書がもらえない、時間がかかる場合があるのでスケジュールに余裕をもって進めましょう。

決済・引渡し後に物件や手続きに関してアフターフォローをすることです。

媒介契約上、決済及び引渡しまでが業務ではありますがトラブル防止の観点から、住み始めて困ったことがないかのアフターフォローをおこなうようにします。

売主から売却の相談を受けたら、媒介規約の締結に向けた一連の活動につなげることが重要です。

相談は自社の事務所（店舗）か売主の自宅で行うのが一般的です。代理人が相談に来た場合は、話が進みそうな

時は、必ず一度は売主本人に意思確認をしておくようにします。

売主の希望する価格や引っ越し条件などを整理して、その上で価格査定の依頼を受けるようにします。

売却相談の中で行うべきですが、家族の総意も知っておく必要があるため、価格査定時に改めて行うこともあります。

物件の現地を見て、価格の査定を行います。現地を見ずにおおよその価格を伝える机上査定に対して

実査定とも言います。この価格査定のあとに・当事者確認・媒介契約に進みます。

売出価格や諸条件に合意した上で売却するかどうかを売主に確認します。

ここまで代理人と相談してきた場合、必ず媒介契約前に売主本人に直接、売却意思の確認をするようにします。

また、所有者が複数人いる場合には全員と売却意思の確認をするようにします。

売主と媒介契約を締結し、売却活動を始めます。媒介契約の種類やその内容をよく説明して

納得してもらって、署名押印してもらいます。なお媒介契約の段階では売主の押印は認印でも構いません。

既存住宅の売買にあたり建物状況調査実施するか否かは売主の任意となりますが、媒介契約において

「建物状況調査の実施者のあっせん」を有とした場合、売主に対して建物状況調査実施者のあっせんをしなければいけません。

広告を見た買主を、物件に案内する為の準備やその助言をすることです。

土地や空室の物件についてノボリや看板の設置をします。居住中の物件については売主に

案内時の対応方法について助言します。

一定期間、売却活動をしても買い手がつかない時は、価格など諸要件を見直す必要があります。

条件交渉とは、売却活動中に買い手から出された希望条件を売主と交渉することです。

売渡承諾書とは、交渉した条件で売主が買主へ売ることに同意した旨を記載する書類の事です。

決済とは、売買代金残金の授受と所有権移転登記手続きをすることです。

引渡しとは、物件を売主から買主へ引き渡すことです。具体的には建物の鍵を買主へ渡すことになります。

なお、決済と引渡しは同日に行うことが一般的ですが、売主が住み替えの場合は、引渡し猶予といって決済後に引越しを

する猶予を与えることがありますので、１週間ほどのタイムラグがある場合があります。

売主は、売買した翌年に譲渡所得税などの申告があります。

譲渡所得税がかからない場合は、申告は不要な場合がありますが、居住用財産の特別控除（３，０００万控除）などの

特例を利用する場合は、申告は必要不可欠ですから、税務署や税理士するなどスペシャリストの紹介を必要があればさせて頂きます。