全体の主旨。

元付活動とは、貸主から物件の賃貸依頼（媒介契約）を受け、案内をした借主との間で賃貸借契約を締結させ

 

ブ件の引き渡し、契約期間中の管理、退去時の状況確認までを助言していく一連の流れです。元付の場合

 

賃貸借契約、契約期間中の管理という、2つの山があります。

 

1.管理業務受託

2.募集に対する提案

3.入居者募集・受付

4.入居申込・条件交渉

5.当事者確認・入居審査

6.重要事項説明・賃貸借契約

7.入居準備・引渡し

8.契約期間中業務

9.契約期間満了・更新時業務

10.契約終了時業務

11.空室維持管理・提案

 

貸主が特に注意する点は、物件の資産性（賃料）です。賃料滞納トラブルがないか

 

前提に、物件の資産向上に寄する提案が重要です。

 

1.管理業務受託

貸主との間で管理受託契約を結んで、賃貸不動産の管理業務を行うことです。実務的には代理業務や媒介業務を含んでいることが多く、入居者の募集や賃貸契約の締結までおこなうことがあります。管理業務受託は賃貸不動産の建物や設備といったハード面の管理、入居者や契約期間といったソフト面の管理の2つ業務管理があります。

 

 

2.募集に対する提案

入居者募集に先立ち、空室になった賃貸不動産の賃貸条件を市場に合わせる提案をします。借主の視点をもって提案します。費用がかかる提案でも費用対効果があるように思われるのであれば、貸主も検討する余地はあるでしょう。

 

 

3.入居者募集・受付

賃貸条件を定めて、入居者の募集受付を行います。ネット広告・チラシ、他の不動産業者の協力を得て入居者を募ります。

 

 

4.入居申込・条件交渉

入居希望の借主の申し込みを受けます。

 

 

5.当事者確認・入居審査

入居する当事者の確認と賃料を継続して払うことができるのかを審査します。

 

 

6.重要事項説明・賃貸借契約

宅地建物取引しをして重要事項を説明し、書類の交付・借主との間で賃貸借契約を結ぶことです。

 

 

7.入居準備・引渡し

賃貸借契約が済んだ後、入居者への引渡し準備及び引渡しを行います。ハウスクリーニングなどのスケジュールをしっかり立てます。

 

 

8.契約期間中業務

賃貸借契約中の入居者への対応や建物維持管理を行います。ハード面・ソフト面ともに状況によって変化していきますので、入居者からのクレームや日々の変化に注意をしていきます。何かあれば迅速に対応します。

 

 

9.契約期間満了・更新時業務

契約満了に伴う退去及び更新業務を行います。

 

 

10.契約終了時業務

契約終了時の退去管理と新規募集における現状回復業務を行います。鍵の返還・敷金の精算などが主な退去管理業務です。ガイドラインを指針して原状回復費用を明示し、借主の同意を得てから敷金より現状回復費用を精算し、残額を借主に返します。

 

 

11.空室維持管理・提案

空室時の維持管理及び入居者を確保するための提案です。入居者が決まらない1つの例として、借主（市場）が求めているものと物件の条件が一致していない時に空室になります。物件をどのようにすれば入居者が決まるのかをご提案させていただきます。

 

 

 

全体の主旨。

客付け活動とは、借主から賃借依頼（媒介依頼）を受け、案内をした物件を所有する貸主との

 

間で賃貸借契約を締結させ、物件の引き渡しまで助言していく一連の流れです。元付の場合と

 

異なり、賃貸借契約の締結が焦点となります。

1.入居者募集・受付

2.物件紹介。案内

3.入居申込・条件交渉

4.当事者確認・入居審査

5.重要事項説明

6.賃貸借契約

7.引渡し

 

トラブルになりやすいのは、入居を決める際にあまり明瞭とならない、「物件に問題はないか」「退去時にかかる費用」

 

この2つです。住んでみて「お隣がうるさい物件だったとは思わなかった」とか「退去時に敷金以上に費用が掛かるとは聞いていな

 

い」などトラブルになる事が多くあります。そのため、重要事項説明書にはわかる範囲で明瞭に説明しておくことが重要です。

 

また、後日のトラブルを防止するために、言葉の表現は出来るだけ明瞭にわかりやすく書いておきます。

 

 

1.入居者募集・受付

入居者の募集を行い、問い合わせがあったお客様に対応します。お問い合わせにはきっちり答え対応させていただきます。

 

 

2.物件紹介。案内

物件の紹介をした後に、借主が検討している物件にご案内いたします。物件紹介時、案内時もできるだけ借主に有益な情報を提供いたします。案内時に分からないことやあやふやなことは回答せず、持ち帰って調べて正確な回答をします。

 

 

3.入居申込・条件交渉

借主から入居希望を申込書として貸主へ送り、条件に違いがあれば交渉します。入居申込は借主が借りる決意をしたら、すぐに貸主に連絡するか、申込書を提出して交渉権の確保します。ほんの少しの差が借りる・借りられないの差につながります。条件が貸主との間に大きな差がある場合、借主が賃料滞納をしない属性か、トラブルを起こさない人かを見極めたうえで優良と判断出来たら、貸主にPRして交渉を進めていきます。そうでない場合は貸主側から簡単に断られることも想定して、借主と条件を詰めていってどこまでが譲れる線なのかを事前に相談することが重要です。また、トラブルの観点から客付け側でも入居申込前後に元付業者から重要事項説明書などをもらって確認するなど、客付け側としてできる範囲内で物件調査を行います。

 

 

4.当事者確認・入居審査

入居する当事者の確認とトラブルを起こさない人かを確認します。（難しいですけどですけど。。）

 

 

5.重要事項説明

賃貸借契約前の段階で借主に宅地建物取引士をして重要事項を説明し、重要事項証明書を交付します。

 

 

6.賃貸借契約

借主に賃貸借契約の中身を確認してもらい、署名押印していただきます。

 

 

7.引渡し

賃貸契約が済んだ後、借主へカギなど物件を引き渡します。

 

 

賃貸管理の流れの中で常に意識しておきたい点が3つあります。

 

 

まず1つ

入居者の選定とその確認です。後日、賃料滞納や他の入居者とのトラブルになるような人は

 

避けるようにしたいところです。収入証明書や身分証明書の確認のほか、入居理由や今までの

 

転居履歴などをヒヤリングすることで、入居者として問題ないかを判断し、貸主に助言します。

 

2つ目。

入居者の生

 

 

命や財産の安全を守れない賃貸不動産の排除です。

 

賃貸不動産の中には、入居者の生命や財産を守れない物件が数多く見受けられます。例えば、防火上の

 

避難経路に物が多く置いてあり避難できない物件であったり、耐震性が不明な物件などです。

 

この様な物件を紹介し賃貸借契約うを結ぶと後日のトラブルの元になることがあります。

 

調査をしっかりやって、入居者の生命や財産を守れない物件は最初から紹介しないようにします。

 

 

3つ目。

借主、貸主、双方に原状回復の範囲を理解させることです。

 

退去時に原状回復でトラブルになることが多々あります。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

 

などを基に分かりやすい説明を行い、貸主・借主双方に理解してもらえるようにします。

 

 

 

・全体の主旨

購入活動とは、買主から物件の購入の依頼（媒介契約）を受け、物件の売主との間で

 

売買契約を締結し、融資の実行と所有権の移転及び物件の引き渡しまでを助言していく

 

一連の流れです。購入の場合は、・物件案内　・融資審査　・重要事項説明及び売買契約という

 

つの山があり、そこに活動の焦点を定めていくことになります。

 

1.購入相談受付

 

2.希望条件の整理

 

3.資金計画

 

4.物件紹介とご案内

 

5.媒介契約・購入申し込み

 

6.建物状況調査とあっせん

 

7.条件交渉

 

8.重要事項説明

 

9.売買契約

 

10.住宅ローン本申し込み

 

11.決済・引渡し

 

12.メンテナンス・リフォーム

 

13.アフターフォロー

 

買主は価格を主に重視する売主とは異なり、価格と同じくらい物件にも検討の焦点をあわせています。

 

「いい物件を安く買いたい」と、物件と価格のバランスはとても重要です。そのため一連の流れも

 

物件と価格のバランスを見ながら買主と相談しながら進めていきます。

 

 

 

1.購入相談受付

相談は店舗で行うのが一般的です。購入に関しては代理人が来ることは稀ですがその場合にはできるだけ当人と会える機会をつくるようにします。

 

 

2.希望条件の整理

買主の購入目的や希望する価格や条件を整理していくことです。できるだけ最初の購入相談中に行う。

 

 

3.資金計画

購入に伴う資金計画を買主に明示して相談を行うことです。資金計画は・購入時にかかる費用（イニシャルコスト）と・購入後月々にかかる費用（ランニングコスト）の2つあります。2つとも可能な限り買主に明示します。住宅ローンを使う場合は、ランニングコストはとても重要になります。

 

 

4.物件紹介とご案内

希望条件の整理と資金計画が済んだら、それらをもとに物件紹介を行い、買主が興味を示した物件を案内していきます。

 

 

5.媒介契約・購入申し込み

買主の購入の意思が固まりましたら、購入について媒介契約を締結します。そして、購入を決めた物件（売主）に、購入する意思を証する書面（購入申込書）を送ります。

 

 

6.建物状況調査とあっせん

買主において建物状況調査の実施を希望する場合には、売主の許可なくして調査はできないので注意が必要です。

 

 

7.条件交渉

買主からの価格の値引き交渉や購入にあたっての諸条件がある場合に、売主と交渉します。

 

 

8.重要事項説明

買主に、売買契約時までに重要事項を説明し、書面を交付することです。

 

 

9.売買契約

売主との間で売買契約を結びます。

 

 

10.住宅ローン本申し込み

住宅ローンの本申し込みを行います。原則は事前に融資審査を承諾した金融機関に本審査をお願いします。売買契約書では、売買契約後速やかに本審査申込手続きをすることとされていますので、売買契約から1週間くらいで金融機関を決めます。買主と健闘します。

 

 

11.決済・引渡し

決済とは、売買代金の支払いと所有権移転登記手続きをすることです。 引渡しとは、売主から買主へ物件を引き渡してもらうことです。 買主は売買代金と諸費用をこの時点までにそろえてもらいます。売買契約締結時までに正確な金額を支払い時期を含め書面にとりまとめて説明します。

 

 

12.メンテナンス・リフォーム

建物や部屋のメンテナンスやリフォームをすることです。 リフォームを行う場合、物件引渡し後に工事を行うことになります。そのため引渡し後すぐに工事に着手したい場合は売買契約後、住宅ローン等停止条件の成立後に工事着手の諸手続きしていくことになります。また、マンションの場合管理組合への届け出や、上下左右の入居者に同意書をもらうなど工事前に必要なことがあります。事前に管理規約を確認します。稀に同意書がもらえない、時間がかかる場合があるのでスケジュールに余裕をもって進めましょう。

 

 

13.アフターフォロー

決済・引渡し後に物件や手続きに関してアフターフォローをすることです。 媒介契約上、決済及び引渡しまでが業務ではありますがトラブル防止の観点から、住み始めて困ったことがないかのアフターフォローをおこなうようにします。

 

 

 

 

 

チラシつくってみました。

 

よく見る物件案内のチラシとは

 

「ちょっと違う感じにしたいなぁ」と思いながら

 

作成してみました。

 

 

ブルーが好きなので

 

背景・ベースをブルーに

 

ああでもない、こうでもない

 

試行錯誤しながら。。。

 

チラシを手にした方が

 

物件に興味をもってもらえるような

 

チラシを目指しています。

 

違いが出せていい感じに仕上がりました。（自己満足）

 

あとはポスティングして反響があるか。。。

 

調整しながら

 

反響のあるチラシが作れるように

 

いろいろ試してみる！！

 

ロケーションも物件自体も

 

めっちゃいいので気になる方は

 

お気軽にご連絡ください。